房地产市场的参与主体可分为国有企业与民营企业,他们具有相同点也具有巨大的差异。作为独立经济实体,从市场与盈利的角度来看,国有企业和民营企业都是趋利的,都是通过市场经营实现资产的保值增值,是两个平等的竞争主体。但从另一方面看,国有企业虽然被定位为独立的经济实体,但由于国有企业是国家的投资,也就是全国人民的投资,这就必然要求国有企业为了全民的利益,要尽好自己的社会责任;为了政府的利益,要尽好自己的政治责任,而这是其与民营企业根本的不同之处。国有企业是保证经济安全、维护社会稳定的中坚力量,为政府分忧、为社会担责是国有企业的重要属性。因此,与民营企业相比,国有企业在响应国家调控政策方面,具有更加积极的作用,成为国家房地产市场调控的坚强后盾。

房地产领域国有企业的界定

房地产领域涉及的国有企业范围较广,金融、建设、项目开发等都是国有企业较为集中的领域。

2010年3月,国资委明确提出,要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务。虽然央企逐步退出房地产开发领域,但国有企业在房地产开发领域还具有一定的影响力。

在房地产项目生命周期的各个阶段,都有国有企业参与其中。但是在不同阶段,国有企业的市场行为对房地产市场的影响过程与影响结果各不相同(见表1)。

通过表1可以看出,参与调控可行性最高的分别是项目前期的国有金融机构,项目中前期的土地储备机构/土地一级开发企业,以及项目中期的国有房地产开发企业。

国有企业参与区域性房地产市场调控的机理分析

我国的国有企业主要分为两类,一类是由政府以自身的财政性资金为基础举办的国有企业,称之为I类国有企业;另一类是由中央或地方“国资委”以其资本性资金为基础举办的国有企业,称之为II类国有企业。国有企业在中国的政府管理、经济发展和百姓生活等方面无疑居于比较特殊的地位,即国有企业(尤其是单位体制下的国有企业)单独或者与政府一起承担了为社会提供公共服务的职能。

上述国有企业在职能上是不同的,I类国有企业的主要职能是以政府的经济、社会发展目标为基础,通过自身行为弥补市场缺陷,以维护国民经济和社会的稳定运行;II类国有企业由于自身的属性(侧重于公司化,兼具一定的盈利目的),所以其主要职能是从事一般竞争性生产经营活动,努力实现利润最大化,从而实现国有资本性资产保值增值,其在本质上并不能承担弥补市场缺陷的特殊职能。

可以看出,I类国有企业可以作为市场调控的主体,其应结合自身的社会责任以及所掌控的相关资源,协助政府完成相应的宏观调控任务;II类国有企业在保障自身的合理利润水平下,以国有企业的社会责任作为出发点,通过参与宏观调控,以达成政府的目标。本文就此建立国有企业参与宏观调控的模型(如图1所示)。

国有企业参与区域房地产调控的模式分析

I类国有企业参与区域房地产调控模式分析。

I类国有企业在调控中的定位I类国有企业由政府出资建立,其在法律地位和产权关系上隶属于政府。因此,政府与I类国有企业的关系是管理与被管理的关系,政府通常在以下几个方面实现对I类国有企业的直接管理:(1)业务管理。政府是I类国有企业的所有者,能够对企业的各类日常业务活动进行管理;(2)财务管理。作为I类国有企业的唯一股东或主要股东,政府通常要对企业的财务预决算进行直接控制及监督检查;(3)领导和人事管理。

I类国有企业的主要领导人通常由政府任命,其自身也接受政府的直接管理。基于两者的上述关系,政府实际上对I类国有企业具有决定性的影响力,因此政府与I类国有企业之间是职能与工具的关系,政府为了实现自身的宏观调控目标,通常会动用包括I类国有企业在内的多种工具对社会经济活动进行干预或管理,I类国有企业也会成为宏观调控的重要参与者。

I类国有企业区域房地产市场调控中的具体作为分析I类国有企业是政府管理宏观经济的工具,因此其参与区域房地产市场的宏观调控具有有效性、持续性和主动性的特点。

I类国有企业参与区域房地产市场调控的主要领域在以下方面:

(1)金融领域房地产行业是一个资金密集型行业,这从根本上决定了房地产行业具有易受货币政策影响的特性。另一方面,房地产自身的财富属性也使得它成为了一种货币政策影响实体经济的桥梁。金融领域是I类国有企业的优势领域,其掌控了国家大量的涉及房地产市场的金融资源。因此,国有企业可以通过自身的优势,通过相应的作为以配合政府实现房地产市场调控目标。

(2)土地供给领域土地是房地产行业发展的必备要素,加强对土地储备、土地供给的监督和控制可以为房地产市场的顺利发展提供有力保障。一些涉及土地储备、土地一级开发的I类国有企业由于掌控了一定的土地资源,因此,其可以通过自身表1基于房地产生命周期的国有企业市场关联性及参与调控的可行性房地产项目生命周期阶段参与国有企业类型企业市场行为对房地产市场的影响参与宏观调控的可行性房地产项目前期国有金融机构房地产相关行业借贷、资金融通、金融服务较高国有政策研究、咨询机构项目策划、投融资设计较低房地产项目中前期土地储备机构/土地一级开发企业房地产开发用地间接供给较高国有设计、咨询企业规划、设计、咨询较低房地产项目中期国有房地产开发企业房地产项目开发较高保障性住房开发较高旧城改造及新农村建设较高国有建筑企业建设、施工较低房地产项目后期国有物业管理企业、中介企业、房地产销售企业后期的物业管理、营销及二级市场交易服务等较低的行为影响土地市场的走势,进而影响到房地产市场。

(3)公共服务领域提供公共服务是I类国有企业的重要职能,在房地产领域,这种公共服务表现为城市的保障性住房建设以及新农村、新民居建设等。

I类国有企业通过投资、建设、运营、维护等具体作为,为群众提供相应的公共服务,从而间接参与宏观调控。

II类国有企业参与区域房地产调控模式分析。II类国有企业在调控中的定位举办II类国有企业的目的之一是实现国有资产的保值增值,即政府通过II类国有企业参与市场活动,从而从各经济主体获得相应的财政收入。所以,政府与II类国有企业之间是一种分配关系,其具体形式表现为税收关系。另一方面,在政府对国民经济进行宏观调控的过程中,II类国有企业与政府之间又会变为调控与被调控的关系。最后政府在某些情况下还需要对市场主体的行为进行直接管制,如竞争行为、垄断行为等,在这一背景之下,政府与II类国有企业之间还有管制与被管制的关系。所以II类国有企业在调控中的角色既是被调控的对象,同时也是调控的参与者。

II类国有企业区域房地产市场调控中的具体作为分析

与I类国有企业不同,II类企业参与市场调控属于间接参与,主要模式是在保证企业发展和获得合理利润的前提下,通过自身的市场行为匹配政府的市场调控措施。因此,II类房地产企业参与区域房地产市场调控具有被动性、参与性和阶段性的特点。其参与区域房地产市场调控的主要领域在土地及房地产开发领域。

(1)政府工程项目

1)承担保障房建设国有企业基于自身的特殊属性,要承担一定的社会责任,在保障房的建设方面国有房地产企业应起到带头表率的作用。一般而言,民营企业就是追求经济利益最大化,而国有房地产企业来建设保障性住房是理所应当的,从而得以使社会效益最大化。

2)承担部分政府工程建设国有企业通常要承担部分的政府工程建设,包括基础设施、文化设施等。上述行为在一定程度上对区域房地产市场产生直接影响。

3)旧城改造国有企业一方面为政府旧城改造作出积极贡献,推动城市的建设;另一方面,建成完成安置后剩余房源可以用以改善机关干部职工居住环境或出售,实现收支平衡,甚至可以实现企业利润。

(2)商品房建设

目前,国家正通过宏观调控来平抑房价,而国有企业要在这个过程中发挥积极作用。只要企业推出利润点控制在微利状态的商品房,那么当地城市的市场房价就很难提高。

另一方面,宏观调控的冲击会给一部分中、小房地产企业带来资金链断裂、人才流失等问题,此类企业的在建项目极有可能成为烂尾楼工程,出于维护买房者利益、稳定社会的需要,政府需要有相应资质和资金实力又能承担社会职责的企业来接收该类企业和项目,国有房地产企业无疑将成为首选。国有企业与政府部门沟通,取得该类项目的开发权。不论是采取微利房的模式还是回收烂尾楼的举措无不体现了国有房地产企业强烈的社会责任感,为解决国家安居工程付出真正的实际行动,另一方面,这也使得企业在客户心目中形成一定的品牌效应,从而实现企业良性运作。

结论:

通过上文研究可以看出,现行的房地产市场调控体系重在政府的行政干预,鉴于国有企业的特殊地位、行业环境以及内外部资源优势,国有企业参与房地产市场调控具有其他主体不可比拟的优势。国有企业以市场主体身份,深入贯彻国家各项房地产宏观调控政策,将有助于形成多点联动局面,为推动区域性房地产市场稳定与繁荣发展发挥积极的示范意义。

[参考文献]

[1]周军。论房地产业在中国城市化进程中的地位和作用[J].四川经济管理学院学报,2001(1)。
[2]杜伟岸,田天。我国房地产市场的差异化调控[J].特区经济,2007(8)。
[3]黄书会。我国房地产市场结构分析[J].合作经济与科技,2009(19)。
[4]喻德来。试论十年改革中的政策调整[J].理论探讨,1989(2)。
[5]陈国琴,周丽娟。建立新型经营性国有资产管理体制的几点思考[J].市场周刊(管理探索),2004(S1)。
[6]高波。中国房地产市场发育和规范化运行的制度分析[J].南京大学学报,1998(4)。
[7]俞露。我国房地产市场中地方政府行为的经济学分析[J].东南大学学报,2009(2)。
[8]杨柏国。溯源房地产调控失灵---以中央与地方关系为视角[J].南方金融,2010(3)。
[9]王宏伟,任荣伟。中国房地产企业的竞争优势与核心能力---对广州市房地产企业的实证研究[J].管理世界,2007(2)。